齐鲁晚报记者喻雯
划拨土地没有使用年限一说
为了孩子上学，省城市民袁先生最近一直在燕山、甸柳附近看学区房，这两天有关温州土地证到期续费的报道让他很是担忧：这里的房子多是上世纪八九十年代建的，有的已经存在30多年，即便按照70年产权算，他还完30年贷款后，岂不是又得花钱？
袁先生不是个例。齐鲁律师事务所合伙人、省城多家大型连锁中介的法律顾问高强说，这两天找他咨询的购房者不在少数，从他掌握的情况来看，济南二手房市场上有超过50%是单位的房改房，这些房子中又有90%以上是上世纪八九十年代的房子。“我见过上世纪70年代末的房改房，到现在已经有近40年的房龄。”高强说，济南大规模房改是从1996年前后开始的，像一些单位宿舍基本都是这类房子。
对此，济南市国土资源局有关人士说，济南绝大多数房改房的土地性质是划拨用地，在济南实施不动产登记之前，大多数的房改房没有实现“房地合一”，相当一部分是只有房产证；即便办了土地证，土地性质标注的也是“划拨”。“这类土地不存在土地使用年限一说，‘终止日期’一栏没有任何标注，全部是空白。目前来看，即便是房龄已经很长，但对房子的土地使用年限没有什么影响。”
房改房交易要交1%出让金
今年1月，济南实施不动产登记后，房地合一，房子交易后统一办理不动产登记证。按照国家相关规定，划拨土地上的建筑未经审批不得转让，因此正常情况下房改房进行转让交易，需要先变更土地属性，将土地属性从划拨变更为出让。这会影响房产交易吗？
“这是之前的老房产证时代遗留的问题，即便是没有转换土地性质，也不影响产权和正常交易。”上述国土资源局人士说。不过随着不动产统一登记实施，如果土地性质是划拨用地，需要缴纳房屋成交价格的1%作为土地出让金，把土地性质由划拨转为出让，时间是70年。
交易后土地使用年限是以缴纳土地出让金的时间为准吗？对此，该人士说，目前来看，有关土地年限的计算还没有明确的标准。不动产登记后，他们会把房改的时间、房屋建成的时间、土地出让金的缴存时间都登记下来，未来如何准确计算土地使用年限，国家、各省市都会再研究，这不是济南一个城市的问题。
不过，目前房改房的土地认证本身就是个难题，由于上世纪90年代的种种历史遗留问题，很多房子没有土地证或是手续不全，就直接办理了房产证并且实现交易。“像这种分散登记引发的问题让我们很棘手，我们正在围绕不动产统一登记进行信息化建设，研究相关政策。”上述人士介绍。
住宅用地到期肯定会有优惠政策
除了上述二手房的土地使用年限外，大量新建商品房的土地使用年限如何确定？该人士说，济南土地市场大规模招拍挂是从2002年前后开始的，也就是说，截止到现在，大量新建商品房的土地使用时间在15年左右，距离70年的使用年限还有50多年。
根据国家相关规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。“济南99%的商品房用地都是按照最高使用年限70年来出让，所以老百姓暂时不用担心使用年限快到期的问题。”
新房的土地使用年限从何时开始计算？该人士说，开发商招拍挂拿到土地后，是以合同中约定的“交地日期”开始算，即便是大规模招拍挂后新建的商品房变成了二手房，年限也是从这个日期开始算。不少市民担心，有些开发商拿到地后，屯着捂着不开发，比如是2008年交的地，但是在2015年才开发，市民买了房子后，土地使用就直接缩水了7年，这样太有损购房者的利益了。
对此，该人士说，国家对于闲置土地有着明确的规定，如果超出土地出让合同约定开工时间一年以上未开工，将会收取相应的土地闲置费；如果超出两年以上，国家就要把土地收回。如果闲置是因政府规划调整等其他原因所致，将会再协商其他的办法进行处理。
“在这个过程中，也会有一些房企是分期开发项目，只要符合相关要求，这也是合理的。”该人士说，只要是达到开发面积或是投资额的有关要求，开发商分期拿地分期开发也是允许的。
土地使用年限到期后如何处理？济南市国土资源局有关负责人说，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对于如何“自动续期”，可以明确的是，相对于非住宅，住宅建设用地续期肯定会有优惠政策。是有偿还是无偿，需要国家层面进一步明确。
